לפני הכל – מה זה חוזה שכירות בלתי מוגנת?

נתחיל עם קצת היסטוריה ברשותכם. אי שם בשנות ה – 50, מדינת ישראל חיפשה דרכים יצירתיות לשכן עולים חדשים בדירות, אך ידה של המדינה לא הייתה משגת. משכך, נאלצה המדינה להסתייע בבעלי הדירות.

כך, השתרש הסדר חוקי שעוד היה קיים קודם לכן בימי המנדט הבריטי, לפיו יוכל אדם לשלם לבעל דירה סכום שנאמד בכ – 60% מערך הדירה, ולהיכנס לגור בה תוך שהוא משלם דמי שכירות מינימליים למדי.

שכירות בלתי מוגנת – השכירות הנפוצה

על רקע שיעור ההיסטוריה הקצר לעיל, נציג את השכירות הבלתי מוגנת. שכירות זו היא בפועל השכירות המוכרת לנו כיום. על פי הסכם שכירות זה, לדייר לא מוקצות זכויות מיוחדות בנכס, והוא מותר לו לשימוש מיום תחילת החוזה ועד ליום סיומו.

מי צריך חוזה שכירות בלתי מוגנת?

הסכם שכירות כאמור רלוונטי לשני הצדדים גם יחד, שכן זה קובע את המסגרת החוקית בה יפעלו הצדדים. בבחינת בעל הנכס, ניתן לראות כי עבורו החוזה יעגן נושאים שונים לעניין מהלך תקופת השכירות, לרבות אופן ביצוע התשלומים ושיעורם, וכן דברים הנוגעים לסיום החוזה, דוגמת מועד פקיעתו ואופן החזרת הדירה.

גם בבחינת צד השוכר ניתן לראות משמעות לא מבוטלת לקיומו של חוזה השכירות. בין היתר, יקבע החוזה את גדרי האחריות עבור גדרי האחריות של כל צד בנוגע לתיקון הבית, אפשרויות הארכת חוזה, אפשרויות תשלום או קיזוז עתידיות ועוד.

סוגי השכירות – על רגל אחת

כאמור, פסקה זו תבאר בצורה פשוטה ומהירה אודות שלושת סוגי חוזי השכירות העיקריים הקיימים בשוק:

• שכירות בלתי מוגנת – החוזה שהוצג לעיל. מדובר על חוזה בין בעל הנכס לבין שוכר הנכס, אשר נועד לעגן את הזכויות והחובות של כל אחד מהם.
• שכירות משנה – ככלל, מדובר על חוזה שנכרת בין שוכר של נכס לבין צד שלישי, כך שבעל הדירה אינו חלק מהעסקה. על פי רוב, עסקאות אלו יבוצעו במדיניות סאבלט, כאשר השוכר יוצא מביתו לתקופה קצרה, ומעוניין להצמיח רווח כלכלי בשל הדבר.
• שכירות קצרה – בדומה למבוצע בשכירות משנה, גם כאן מדובר על חוזה שנערך לזמן קצר, אולם במקרה זה מדובר על חוזה בין בעל הנכס לשוכר.

אילו סעיפים חייבים להיות בכריתת חוזה שכירות סטנדרטי?

ככלל, הסעיפים הבאים יהיו הרלוונטיים ביותר בעת כריתת חוזה שכירות:

• מטרת השכירות – סעיף שנועד לגדר את היקף הזכויות של השוכר בנכס, לרבות האם מותר לו לבצע שכירות משנה בנכס, האם הדיירות היא מוגנת וכו'. בנוסף, במסגרת סעיף זה ייקבע למה ישמש הנכס, מגורים או מסחר.
• משך השכירות – סעיף נוסף חשוב בחוזה הוא משך זמן השכירות כפי שקבעו הצדדים.
• שכר הדירה הקבוע – יש שיגידו הסעיף החשוב ביותר בחוזה השכירות, שכן קובע את הסכום שמגיע לבעל הנכס בגין השימוש בדירה.
• הוצאות נוספות – בין אם מדובר על חשבונות חודשיים, סיוד הדירה בתום תקופת השכירות או כל הוצאה אחרת, יש לקבוע את חלוקת ההוצאות בחוזה השכירות מראש.

שתי נקודות עיקריות לסיום – נקודת יציאה ואפשרות הארכה

ראשית, אנו ממליצים לכלול נקודת יציאה בחוזה, או לכל הפחות אפשרות יציאה בהודעה מראש שאינה דרקונית. כך, במידה ואינכם מסתדרים עם בעל הבית, תוכלו להודיע על יציאה מהנכס, ולשלם פחות ככל הניתן.

מנגד, דאגו גם לאפשרות להארכת חוזה, זאת מבלי להעלות את דמי השכירות באופן משמעותי. כך תוכלו גם לחסוך, וגם להישאר בדירה שכבר הפכה לבית.

יעניין אתכם גם – 

הלוואה לעסקים – כך תעשו את הבחירה הנכונה

מהי אסטרטגיה עסקית – המדריך המלא לבחירת אסטרטגיה מתאימה