כולנו שמענו על המונח משכנתא ומכירים אותה כמקור להלוואה מהבנק לצורך רכישת דירה. אבל האם זו המשמעות היחידה או שיש צדדים נוספים למושג המעורפל הזה?

במאמר זה נרחיב וניתן קצת יותר הסבר על הלוואות מסוג זה כמו גם נסביר את המשמעות למושג עצמו ונתמקד בנושא הלוואה לרכישת נכס.

מה זה משכנתא?

זוהי הלוואה בסכום גבוה הניתנת בפריסת החזר תשלומים לאורך תקופה ארוכה ובתמורה להלוואה הנכס משועבד/ממושכן לטובת המלווה (לרב מדובר בנכס דלא ניידי – נדל"ן) אשר שוויו גבוה מסכום ההלוואה הניטלת וזאת במטרה לתת ערבון על הנכס הממשי והזכות לממש ולחלוט מערך הנכס את סכום הכסף הנלווה.

אם כך, גם כשנרכוש רכב בעל ערך גבוה מאוד ונפרוס את החזר ההלוואה לאורך תקופה ארוכה מאוד ובתנאי שהרכב משועבד/ממשוכן לטובת המלווה, נוכל להגדיר את ההלוואה כמשכנתא.

אך מקרים כגון אלה אינם קיימים ואף מלווה לא יעלה בדעתו לתת הלוואה לתקופה של כ-15-20 שנה לרכב ולכן, לרב הלוואת מסוג זה מיוחסות להלוואה לרכישת נדל"ן.

מקורות לקבלת הלוואת משכנתא

משכנתא בנקאית– הלוואה הניתנת ע"י אחד מהבנקים או גופים פיננסיים עצמאיים המעניקים הלוואות מסוג זה. 

משכנתא חוץ בנקאית – בשנים האחרונות צצו להם גופים פיננסיים עצמאיים כמו גם חברות ביטוח אשר פונים לנישה של הלוואות מסוג זה כמקור ומתן פתרונות פיננסיים ללקוחות פוטנציאליים.

תנאים לקבלת ההלוואה

גופים בנקאיים המלווים הלוואות מסוג זה מחויבים לעמוד בתנאים ובהנחיות של בנק ישראל. כלומר, בנקים למשכנתאות נדרשים לעמוד ברגולציות המוקצות מטעם בנק ישראל.

לעומת זאת, גופים פיננסיים עצמאיים, אינם נדרשים לעמוד ברגולציות של בנק ישראל ולכן יכולים להעמיד הלוואת מסוג זה לפי התנאים שלהם, כלומר למי שהם רוצים וברמת הסיכון שהם מוכנים לקחת. 

יחד עם זאת, הסברה אומרת שתנאי ההלוואה לרב יהיו פחות אטרקטיביים והסיכון ללווה יכול להיות גדול יותר. 

מידע זה לא בהכרח נכון, אך כל מקרה לגופו וכדאי לבצע בחינה מדוקדקת.

איזה סוגי הלוואות קיימות?

ישנם מספר לא מבוטל של סוגי הלוואות משכנתא אך נמנה את העיקריים שבהם:

משכנתא למגורים/השקעה – הלוואה זו ניתנת למטרת רכישת נכס למגורים או להשקעה. לרב תנאי ההלוואה מסוג זה יהיו בעלי הסבירות הגבוהה לתנאים אטרקטיביים מתנאי הלוואה אחרים (למעט משכנתא מסובסדת שהיא נדבך להלוואת משכנתא למגורים/השקעה)

משכנתא מסובסדת – הלוואה זו ניתנת בסיוע משרד הבינוי והשיכון בתנאים מועדפים והיא ניתנת לקבוצות אוכלוסייה הנקבע ע"פ קריטריונים לזכאות אותה קובע המשרד.

בשנים האחרונות אנחנו שומעים יותר ויותר על פרויקטים בשמות כאלה ואחרים, כגון "מחיר למשתכן", "דירה בהנחה", "מחיר מטרה" וכו' ממשרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, המנסים לעודד קבלנים למכור דירות במחירים נמוכים יותר ומסבסדים דירות במחירים נמוכים מהשוק וזאת על מנת לעצור את עליית מחירי הדירות.

יש לציין כי חלק מהזכאויות להלוואת המשכנתא ניתנים רק בעת נקיטת ההלוואה ממקור בנקאי.

משכנתא לכל מטרה – הלוואה אשר מטרתה למשכן את הנכס לטובת כל מטרה אחרת מאשר רכישת נכס למגורים או להשקעה. כלומר, הבנק ממשכן את הנכס הקיים והלווה יכול להשתמש בכספי ההלוואה לכל צורך אותו הוא חושב ליישם.

משכנתא הפוכה –הלוואה הניתנת לרב לאנשי הגיל השלישי אשר בבעלותם נכס הנקי משעבוד ומשכון ורוצים לקבל הלוואה בתמורה למשכון הנכס ללא צורך בהחזר תשלומים חודשיים בכלל או בהחזר ריבית בלבד והחזר ההלוואה יתקיים בעת סיום חיי שני בני הזוג והנכס יימכר לטובת החזר ההלוואה. במקרה של הלוואה מסוג זה, היורשים החוקיים חותמים על קדימות לטובת המלווה ורק שארית ערך הנכס יועבר ליורשים. 

מחזור משכנתא – מטרת המחזור הינה לשפר את התנאים של הלוואת המשכנתא שנלקחה בעבר ע"י שיפור ריביות, צמצום זמני ההלוואה או החלפת מסלולי ההלוואות בהתאם לתקופת הזמן והשינויים במשק המשפיעים על מסלולי ההלוואות.

סיכום:

משכנתא הינה בסה"כ הלוואה ארוכת טווח, אך טמון בחובה החזר ותנאים מסוימים אשר יכולים להשפיע עליכם כלכלית באופן משמעותי. לכן, עיקר המטרה בעת נטילת הלוואת מסוג זה הינה לדעת כי ההחזר הכללי בתשלומים צריך להכיל את המינימום בעבור הריבית והמקסימום בעבור הקרן. בשביל למקסם את תנאי ההלוואה, מומלץ לבצע סקירה מקיפה מול מקורות המימון וכמו כן, לדעת את הזכאויות העומדות לפניכם, במטרה להנות מתנאי הלוואה מיטביים עבורכם.

יעניין אתכם גם –

חישוב ימי חופשה לעובד שעתי איך תעשו זאת נכון?

דו”ח מבקר המדינה על הבחירות – חובות המפלגות גדלו במאות אחוזים