דירות Airbnb הפכו לטרנד לוהט גם בשוק הנדל"ן הישראלי, במיוחד בערים תיירותיות כמו תל אביב, ירושלים ואילת. משקיעים רבים שוקלים לרכוש דירה ולהפוך אותה למקור הכנסה צדדי, בעקבות הבטחות בקורסים שמציגים את העסק כמסלול מהיר להכנסה פסיבית. אבל המציאות היא רחוקה מלהיות כל כך פשוטה. במאמר הזה נבחן לעומק את הסכנות שבהשקעה בדירות Airbnb בישראל, למה זה לא תמיד רווחי, ומה הבעיות שיכולות לצוץ בדרך.

1. הוצאות נסתרות – הרבה מעבר לרכישת הדירה

כשמדברים על השקעה בדירת Airbnb בישראל, רבים נוטים לשכוח את העלויות הנלוות שמעבר לרכישת הנכס. אלו כוללות:

• תחזוקה שוטפת גבוהה: לדירות המושכרות לטווח קצר יש בלאי מהיר יותר מאשר דירות להשכרה לטווח ארוך. החלפת רהיטים, תיקון נזקים, ושמירה על הדירה במצב טוב עלולים להצטבר לעלויות חודשיות בלתי מבוטלות. לדוגמה, דני מתל אביב נאלץ להוציא כ-2,500 ש"ח מדי חודש על תחזוקה שוטפת וניקיון מקצועי, כדי לשמור על הדירה במצב מעולה לכל אורח.
• חשבונות ושירותים: בעלי דירות Airbnb נדרשים לשלם חשבונות מים, חשמל, אינטרנט וכבלים, שגם אם אינם מנוצלים על בסיס קבוע, יש לשלם עליהם לאורך כל השנה. כאשר הדירה לא מושכרת, ההוצאות האלו עדיין נמשכות, מה שגורם לפער בין הציפיות לרווח לבין המציאות בשטח.

2. דיירים בעייתיים – בעיה של כל משקיע

שוק השכרת דירות Airbnb בישראל יכול להיות מאתגר בשל התנהלות בעייתית של חלק מהדיירים:

• השחתת הנכס: מקרה אמיתי שקרה בתל אביב – אורחים שהגיעו לדירה באחת השכונות המבוקשות התנהלו בצורה מזעזעת והותירו את הדירה עם נזקים חמורים לקירות, ריהוט ושאר הציוד. עלות התיקונים הגיעה לכ-12,000 ש"ח, כשחלק מהנזקים לא היו מכוסים בביטוח של Airbnb. בעל הדירה נאלץ לשלם את הסכום מכיסו ולשקם את הנכס כדי שיוכל להמשיך להשכיר אותו.
• בעיות עם שכנים ורשויות החוק: בתל אביב ובערים אחרות כמו ירושלים וחיפה, ישנן תקריות רבות של ריבים עם השכנים בשל רעש ומסיבות בלתי חוקיות שהתקיימו בדירות Airbnb. קנסות עירוניים יכולים להגיע לכ-5,000 ש"ח ואף יותר על הפרעות לציבור, ויכולים להוביל לעימותים עם השכנים שיפגעו בנכס ובמוניטין שלו ב-Airbnb.

3. רגולציה וחוקים מחמירים בישראל

השוק בישראל הופך יותר ויותר קשוח לבעלי נכסים שמנסים להשכיר דירות דרך Airbnb, במיוחד בערים תיירותיות גדולות:

• תל אביב – דרישות רישוי וקנסות כבדים: בשנים האחרונות תל אביב החלה להטיל מגבלות על בעלי דירות Airbnb. הרשויות דורשות רישוי מתאים להשכרות לטווח קצר, מה שיכול להיות תהליך מורכב ויקר. מי שלא יעמוד בתקנות מסתכן בקנסות כבדים, שמתחילים מ-10,000 ש"ח על הפרת חוקי ההשכרה לטווח קצר. במקרים קיצוניים, עיריית תל אביב אף דורשת מבעלי נכסים לעצור לחלוטין את ההשכרה ולהחזיר את הנכס לשוק ההשכרה לטווח ארוך.
• תיירות מוגבלת ורגולציה בירושלים ואילת: גם בערים תיירותיות אחרות כמו ירושלים ואילת ישנן רגולציות מחמירות שעלולות להפוך את ההשקעה בפלטפורמות כמו Airbnb לפחות כדאית. ההגבלות האלה כוללות מכסות של ימים שבהם ניתן להשכיר את הדירה בשנה, מה שמוריד משמעותית את הפוטנציאל הרווחי של ההשקעה.

4. תחרות קשה ולחץ על מחירים

בעבר, השוק הישראלי של דירות Airbnb היה יחסית קטן ומוגבל, מה שאיפשר למשקיעים לגרוף רווחים נאים. אך עם העלייה בפופולריות של הפלטפורמה, כמות הדירות להשכרה בישראל גדלה בצורה משמעותית, מה שמוביל לתחרות קשה מאוד בין בעלי הנכסים.

• הורדת מחירים פוגעת ברווחיות: באילת לדוגמה, יש כיום מאות דירות Airbnb זמינות בכל רגע נתון. התוצאה היא הורדת מחירים תכופה, שמשקיעים נאלצים לבצע כדי למשוך אורחים, מה שפוגע ברווחיות השוטפת. דירות שלא מושכרות לעיתים קרובות לא יכסו את ההוצאות השוטפות והבלאי.

5. עונתיות ותנודתיות בביקוש

בישראל, השכרת דירות Airbnb מושפעת מאוד מעונת התיירות. תל אביב, אילת וירושלים חוות ביקוש גבוה מאוד בקיץ ובחגים, אך בתקופות השפל, כמו בחורף, כמות ההזמנות יורדת בצורה חדה.

• חודשים ללא הכנסה: אילת, שנחשבת ליעד תיירותי פופולרי בקיץ, עלולה להיות שוק ריק בחורף, כשאין כמעט תיירות פנים או חוץ. בעלי נכסים באילת שמבוססים על Airbnb עשויים למצוא את עצמם ללא הכנסה למשך כמה חודשים בשנה, מה שמקשה מאוד על כיסוי ההוצאות הקבועות.
• משברים כלכליים ותיירותיים: דוגמה קלאסית היא מגפת הקורונה, שהביאה לירידה דרסטית בתיירות הנכנסת והיוצאת בישראל. בעלי דירות Airbnb מצאו את עצמם עם דירות ריקות למשך תקופות ארוכות והפסדים כבדים. יזמים שלא לקחו בחשבון את התנודתיות הזו מצאו את עצמם בצרות כלכליות קשות.

6. מוניטין וביקורות שליליות

כפי שבעלי דירות Airbnb יודעים היטב, ביקורות שליליות יכולות להכריע את גורל הנכס. בשוק הישראלי התחרותי, כל דירוג שלילי עלול להרחיק אורחים פוטנציאליים.

• הפסד הזמנות בעקבות ביקורות שליליות: בעלי דירות בירושלים ובתל אביב מדווחים שדירוג שלילי אחד, אפילו כתוצאה מתקלה טכנית קטנה, עלול להוביל לירידה משמעותית בכמות ההזמנות. אחד מבעלי הדירות בירושלים נאלץ להוריד את המחירים ב-25% כדי לשחזר את המוניטין לאחר שהתקבלה ביקורת שלילית על בעיות בחימום הדירה בחורף.

סיכום

ההשקעה בדירות Airbnb בישראל נראית על פניו כהזדמנות פז להרוויח כסף קל, אך המציאות מורכבת בהרבה. דיירים בעייתיים, הוצאות נסתרות, רגולציה מחמירה, ועונתיות קשה יכולים להפוך את ההשקעה לפחות משתלמת משחשבתם. קורסים שמציגים את העסק כמסלול מהיר לרווחיות לרוב מתעלמים מהסיכונים האמיתיים הכרוכים בכך.

לפני שאתה קופץ לעסקי ה-Airbnb, עליך לשקול ברצינות את כל ההוצאות והסיכונים, ולוודא שאתה מוכן להתמודד עם כל האתגרים שבדרך.